上訴人朱旭升、虞有林因與被上訴人丁玲君、王寧、沈陽東森房地產開發有限公司第三人撤銷之訴二審民事判決書

上訴人朱旭升、虞有林因與被上訴人丁玲君、王寧、沈陽東森房地產開發有限公司第三人撤銷之訴二審民事判決書

審理法院： 遼寧省沈陽市中級人民法院

案  號： （2017）遼01民終5587號

案  由： 民事

裁判日期： 2017年07月17日

遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

（2017）遼01民終5587號

上訴人（原審原告）：朱旭升，男，1959年3月15日出生，漢族，住沈陽市皇姑區。

委托訴訟代理人：潘瑩瑩，遼寧萬嘉律師事務所律師。

委托訴訟代理人：孫赫，遼寧萬嘉律師事務所律師。

上訴人（原審原告）：虞有林，男，1962年2月15日出生，漢族，住沈陽市和平區。

委托訴訟代理人：潘瑩瑩，遼寧萬嘉律師事務所律師。

委托訴訟代理人：孫赫，遼寧萬嘉律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：丁玲君，女，1979年11月24日出生，漢族，住遼寧省鞍山市鐵東區。

委托訴訟代理人：黃慶閣，男。

委托訴訟代理人：張勇，遼寧瀛如律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：王寧，男，1988年10月24日出生，漢族，住沈陽市沈河區。

委托訴訟代理人：黃慶閣，男。

委托訴訟代理人：張勇，遼寧衛尊律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：沈陽東森房地產開發有限公司，住所地沈陽市沈河區正陽街285號。

法定代表人：樊旭洪，該公司經理。

上訴人朱旭升、虞有林因與被上訴人丁玲君、王寧、沈陽東森房地產開發有限公司（以下簡稱“東森公司”）第三人撤銷之訴一案，不服沈陽市沈河區人民法院（2016）遼0103民撤4號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

朱旭升、虞有林上訴請求：1、撤銷原審判決；2、撤銷（2014）沈河民二初字第207號判決第三項、第四項、第五項；3、依法改判被上訴人丁玲君、王寧對沈陽市沈河區市府大路256-2號101房屋主張權利的合同無效；4、訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：一、（2014）沈河民二初字第207號判決遺漏案件當事人，致使朱旭升、虞有林未參加訴訟權益受損。二、原審法院在明知案涉房產已出賣給朱旭升、虞有林并辦理備案手續的情形下，繼續審理關于處分該房產的合同，而未依法通知朱旭升、虞有林作為權利人參加訴訟，故朱旭升、虞有林非因本人原因未參加（2014）沈河民二初字第207號民事案件審理，且該判決結果處分了案涉房產的實體權利，侵害了朱旭升、虞有林的合法權益。三、原審法院未對丁玲君、王寧主張的合同能否繼續履行進行審理，在明知案涉房產已備案公示至朱旭升、虞有林名下，東森公司已無法不能繼續履行合同的情況下，仍根據《合同法》第60條、第107條關于繼續履行合同的法律規定，判令東森公司向丁玲君、王寧承擔延期辦證的違約金，故（2014）沈河民二初字第207號判決錯誤，并且該判決直接侵害了朱旭升、虞有林對備案在自己名下的房產的權益，應予以撤銷。四，原審沒有對丁玲君、王寧主張的合同是否真實有效進行審查，直接認定丁玲君、王寧主張的合同合法有效，侵害了朱旭升、虞有林對案涉房產已經對外公示享有的權益。五、東森公司不但認可朱旭升、虞有林的虛假陳述，而且庭審筆錄記載其明確同意朱旭升、虞有林的訴訟請求，說明丁玲君、王寧與東森公司房屋買賣合同糾紛案件屬于沒有實質民事權益爭議的案件。對于該類案件，最高法院明確規定應予駁回起訴。六、丁玲君、王寧自稱多次轉款給東森公司指定的個人，且狀況是未簽訂任何合同，又沒有購房收據，因此可判斷丁玲君、王寧與東森公司之間系借款關系。七、東森公司于2014年1月給丁玲君、王寧開具發票，丁玲君、王寧隨即于同年2月起訴。起訴前，從沒有向案涉房產的登記備案人、使用人主張過任何權利，其回避案涉房產的實際權利人，配合訴訟，實際上就是為了讓其編造、后補的購房合同被認定為有效、合法，以便用來青海已辦理房產備案、占有使用人即上訴人，對所涉房產享有的民事權益。

王寧辯稱，請求維持原判。朱旭升、虞有林不服沈陽市沈河區人民法院（2016）遼0103民撤4號民事判決，向沈陽市中級人民法院提起上訴。沈陽市中級人民法院認定丁玲君、王寧與東森公司之間就按涉房屋存在合法有效的商品房買賣合同關系，同時該判決認定朱旭升、虞有林與東森公司之間就案涉房屋不存在商品房買賣合同關系，而是借貸關系，備案的商品房合同實質上是借貸的擔保。該判決已發生法律效力。朱旭升、虞有林提起第三人撤銷之訴，要求丁玲君、王寧與東森公司簽訂的商品房買賣合同無效，缺乏事實和法律依據，不符合起訴條件，沈陽市中級人民法院駁回其起訴正確。

丁玲君辯稱，請求維持原判。答辯意見同王寧。

沈陽東森房地產開發有限公司辯稱，請求維持原判。

一審法院認定事實:2008年至2009年，丁玲君、王寧作為買受人，東森公司作為出賣人，雙方簽訂《商品房買賣合同》五份，約定由丁玲君、王寧購買東森公司開發建設的五處房屋，其中一處為本案訴爭房屋，位于沈陽市沈河區市府大路256-2號101號，建筑面積228.62平方米，總價款人民幣2,286,200元。付款方式為一次性付款，交付日期為2013年10月30日前，辦理產權登記的時間為商品房交付使用后365日內，出賣人將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金。丁玲君、王寧支付了全部購房款，東森公司于2012年為其出具收款收據，記載收款事由14#101號房，單價人民幣1萬元，總金額人民幣2,286,200元。2014年1月23日，東森公司為丁玲君、王寧開具銷售不動產發票。

2009年9月8日，東森公司出具《入住申請書》一份，內容為“丁玲君已購買位于沈陽市沈河區市府大路256-2號東森總部商務廣場的14棟101號，建筑面積228.62平方米，現我公司申請辦理入住，望公司給予辦理?！?

同日，丁玲君、王寧在東森總部商務廣場的物業服務公司辦理了入住手續，簽署了入住文件。

2009年9月8日、2009年9月17日，丁玲君、王寧作為出租方，東森公司作為承租方簽訂《房屋租賃合同》兩份，內容是由丁玲君、王寧將沈河區市府大路256號14號樓網點，建筑面積分別為1030、789.6平方米的房屋租賃給東森公司，租期15年，自2009年至2024年，年租金分別為人民幣280萬元和172萬元。

2011年10月27日，東森公司作為甲方，中信銀行股份有限公司沈陽分行（以下簡稱中信銀行）作為乙方簽訂《房屋租賃合同》，約定由中信銀行承租沈陽市沈河區市府大路256-2號14號樓256-2甲、201號房屋，建筑面積1598.18平方米，甲方同意贈送101夾層部分（228.62平方米）在租賃期內歸乙方無償使用，租期自2011年12月1日至2017年11月30日。

2012年10月20日，丁玲君、王寧與東森公司簽署《關于丁玲君、王寧購買東森公司14號樓1層、2層網點的相關事宜及說明》，主要內容是丁玲君、王寧原購房協議面積1819.6平方米，現經測繪，總面積為1826.8平方米，因面積變化，房款隨之增減。

2012年12月17日，虞有林作為買受人，東森公司作為出賣人簽訂《商品房買賣合同》，約定由虞有林購買東森公司開發的本案訴爭房屋，單價人民幣13,685元，總金額人民幣3,128,664.7元，合同付款方式為簽訂合同時一次性付款，交付期限為2013年10月30日前（該合同虞有林未在買受人處簽字）。

東森公司為虞有林、朱旭升在沈陽市房產局辦理了本案訴外爭房屋的合同備案手續，將上述房屋備案至二人名下。

同日，東森公司出具《收付委托書》一份，內容是“我公司出售給虞有林、朱旭升的位于沈河區市府大路256-2號14號樓256-2甲和14號樓201、101的房屋，面積1826.8平方米，總房款人民幣2500萬元整，委托我公司財務人員吳增衛收取，同意將房款直接打到吳增衛個人賬戶。戶名：吳增衛，開戶行：農行沈陽沈河支行，卡號：6228***********5111”。

在虞有林、朱旭升與東森公司簽訂上述商品房買賣合同的前一天即2012年12月16日，東森公司為虞有林、朱旭升出具收款收據，金額為人民幣2,500萬元，收款事由為房款（三套房屋總計房款）。同時，東森公司為虞有林、朱旭升出具《承諾書》一份，內容是“本公司承諾于2013年6月15日前為虞有林、朱旭升所購買的東森商務廣場第14幢256-2甲、101、201號房屋（沈河區市府大路256-2號）開具售房正規發票，此房備案費由我公司承擔?！?

在虞有林、朱旭升與東森公司簽訂上述合同后，東森公司為虞有林、朱旭升出具了《入住申請書》，針對二人購買的256-2甲、101、201號三套房屋，申請辦理入住。

2013年11月1日，東森公司給中信銀行出具授權委托書，內容是其公司委托梁寒光與中信銀行辦理解除房屋租賃協議相關事宜。虞有林、朱旭升與東森公司及中信銀行簽訂了《解除房屋租賃協議》，內容是針對中信銀行租賃的256-2甲、201的房屋，因東森公司已銷售給虞有林、朱旭升，故東森公司與中信銀行一致同意解除于2011年10月27日雙方簽訂的《房屋租賃合同》，解除時間自本合同簽訂之日起，雙方的經濟往來需在解除之日前一次性結清。雙方同意在原房屋租賃合同解除后，由虞有林、朱旭升同中信銀行重新簽訂租賃合同。

2014年1月1日，虞有林、朱旭升作為甲方，中信銀行作為乙方簽訂《房屋租賃合同》，約定由中信銀行承租虞有林、朱旭升擁有所有權的位于沈河區市府大路256-2號14#樓256-2甲、201房屋，虞有林、朱旭升同意贈送101夾層部分給中信銀行無償使用，租期自2014年1月1日至2017年11月30日。合同簽訂后，中信銀行將房屋租金交付給虞有林、朱旭升，虞有林、朱旭升辦理了租金納稅證明。

在東森公司與虞有林、朱旭升簽訂上述買賣合同及與中信銀行簽訂租賃合同的同時，東森公司為丁玲君、王寧出具了如下若干承諾及說明：

1、2013年9月28日，東森公司出具《承諾書》，內容為“沈陽東森房地產開發有限公司承諾在2013年10月31日前將王寧、丁玲君名下的房產東森總部商務廣場14號樓（現出租給中信銀行）備案到王寧、丁玲君名下，3號樓甲2、甲3備案到王寧名下，另將沈陽東森房地產開發有限公司所欠王寧、丁玲君房租款在2013年10月31日前全部支付完畢。如在2013年10月31日前沈陽東森房地產開發有限公司未兌現承諾，王寧、丁玲君將以法律程序解決，所涉及的相關責任由沈陽東森房地產開發有限公司承擔?！?

2、2014年1月14日，東森公司再次出具《承諾書》，內容于上一份承諾書基本相同，承諾時間為2014年2月30日。

3、2014年7月2日，東森公司為丁玲君、王寧再次出具《承諾書》，內容如下：1.解除龐兆滿、劉金龍、虞有林、朱旭升等人的合同備案手續。2.在2014年7月15日前將沈陽市沈河區市府大路256-17號甲3房屋備案登記到王寧名下，在7月30日前將沈陽市沈河區市府大路256-2號第14東101、201、256-2甲號房屋備案登記在王寧、丁玲君名下。3.違反上述承諾，承諾人同意按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干為題的解釋》第八條的規定解除與王寧、丁玲君簽訂的《商品房買賣合同》，全額返還購房款及利息并賠償已付購房款一倍的損失。

4、2014年8月28日，東森公司出具《情況說明》，內容是“我們沈陽東森房地產開發有限公司與劉金龍、龐兆滿、朱旭升、虞有林4人有過借款關系，沒有房屋買賣關系。該5處房屋唯一的買受人是王寧、丁玲君，房款交齊，房屋已交付使用至今，并不存在其他買受人。以上情況屬實，特此說明?！?

5、2015年2月6日，東森公司與丁玲君、王寧簽署《房屋租金欠款確認書》。內容是“經雙方當事人核對，東森公司截止2015年3月17日欠丁玲君、王寧位于沈陽市沈河區市府大路256#14#房屋（商業網點1033平方米、789.6平方米）租金人民幣1078萬元（其中包含中信銀行一樓、二樓及位于市府大路256-173#甲2、甲3房屋2014年3月1日至7月31日的租金人民幣41.66萬元），另有東森公司人民幣216萬元保證金在承包到期后一年雙方結清?！?

2014年2月，丁玲君、王寧針對自東森公司處購買的五處房屋向本院提起訴訟，要求東森公司為其購買的五處房屋辦理房屋產權登記手續，東森公司支付逾期辦證違約金。本院于2014年8月20日作出（2014）沈河民二初字第207號民事判決書，認定東森公司與丁玲君、王寧簽訂的五份商品房買賣合同合法有效，丁玲君、王寧支付了購房款，東森公司未能按期履行辦證義務，應屬違約，但因五處房屋均備案至他人名下且未取得商品房初始登記批復，尚不具備辦證條件，故判決東森公司支付丁玲君、王寧逾期辦證違約金。該判決作出后，雙方均未上訴，已發生法律效力。

2014年9月，丁玲君、王寧針對本案訴爭三處房屋向本院提起訴訟，要求確認東森公司與朱旭升、虞有林簽訂的“房屋買賣合同”無效，解除虞有林、朱旭升的商品房買賣合同備案登記，并將房屋備案至其名下。本院于2015年4月27日作出（2014）沈河民二初字第853、854號民事判決書，認定東森公司與虞有林、朱旭升雖然簽訂的商品房買賣合同，但系借款擔保法律關系并不具有真實的商品房買賣法律關系，雙方之間簽訂的商品房買賣合同無效，故判決確認虞有林、朱旭升與東森公司簽訂的商品房買賣合同無效，虞有林、朱旭升協助東森公司協助撤銷備案登記，東森公司協助丁玲君、王寧辦理合同備案手續，備案至丁玲君、王寧名下。后虞有林、朱旭升對上述判決不服提起上訴，二審沈陽市中級人民法院作出判決，維持原判。

一審法院認為，根據我國民事訴訟法的有關規定，當事人有出庭應訴答辯和質證的權利，東森公司經該院傳喚，未到庭參加訴訟，視為其放棄了答辯和質證的權利。

關于朱旭升、虞有林訴訟主體資格是否適格的問題，《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條規定“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務。前兩款規定的第三人，因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，向作出該判決、裁定、調解書的人民法院提起訴訟。人民法院經審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求?！痹V爭房屋原備案在朱旭升、虞有林名下，故與朱旭升、虞有林存在利害關系，其具備本案第三人撤銷之訴主體資格。

關于朱旭升、虞有林主張確認原訴丁玲君、王寧對沈陽市沈河區市府大路256-2號101房屋主張權利的合同無效，撤銷該院（2014）沈河民二初字第207號判決書第三項、第四項、第五項訴訟請求的問題，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”，該院于2015年4月27日作出的（2014）沈河民二初字第853、854號民事判決書已經生效，以上判決已認定東森公司與朱旭升、虞有林簽訂的商品房買賣合同系借款擔保法律關系，并不具有真實的商品房買賣法律關系，判決確認雙方之間簽訂的商品房買賣合同無效，朱旭升、虞有林主張其對訴爭房屋享有權利，但未提供充分證據予以證明，亦未提供證據證明丁玲君、王寧與東森公司簽訂的商品房買賣合同存在無效的情形，故該院對其全部訴訟請求不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決如下：駁回朱旭升、虞有林的訴訟請求。案件受理費25,090元，由朱旭升、虞有林負擔。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，關于朱旭升、虞有林要求確認丁玲君、王寧對案爭房屋主張權利的合同是否有效問題，己經生效的（2014）沈河民二初字第853、854號民事判決，認定東森公司與上訴人雖然簽訂的商品房買賣合同，但雙方實質系借款擔保法律關系并不具有真實的商品房買賣法律關系，雙方之間簽訂的商品房買賣合同無效，該判決確認上訴人與東森公司簽訂的商品房買賣合同無效，被上訴人作為交儲全款的消費者，其權利優于上訴人享有的債權，被上訴人應當取得訴爭房屋?，F前述生效判決未經任何法定程序予以撤銷。本案上訴人在未提供任何有效新證據情況下，要求推翻前述生效認定的事實，顯系缺乏法律及事實依據，原審判決駁回上訴人的訴訟請求，并無不當。綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費25,090元，由上訴人朱旭升、虞有林負擔。

本判決為終審判決。

審判長 周 濛

代理審判員 朱聞天

代理審判員 呂長輝

二〇一七年七月十七日

書記員 薛 彤

本案判決所依據的相關法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定：原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定。